Любая компания по строительству или ремонту здания требует крупных рисков и бюджета. Это связано со следующими опасностями:
- нарушение подрядчиком строительных норм;
- невыполнение запланированных работ в установленной срок;
- хищение бюджетных средств.
Чтобы предотвратить перечисленные вероятности потребуется независимая экспертиза строительства. Эта оценка также применяется в следующих случаях:
- как предварительный этап капитального ремонта;
- при совершении купли-продажи;
- для разрешения споров, возникших между заказчиком и исполнителем (подрядчиком).
Для чего проводится независимая строительная экспертиза в Санкт-Петербурге и других российских городах? Процедура позволяет получить развёрнутую информацию об объекте исследования, чтобы впоследствии оценить реальную стоимость работ, задействованных при возведении объекта, их качество. Тонкости данной оценки требуется изучить заранее, детальнее ознакомившись с понятием «строительная экспертиза».
О строительной экспертизе независимого характера
Процесс детального исследования деятельности застройщика, которая должна отвечать определённым нормативным документам, называют строительной экспертизой независимого порядка. Она решает главную задачу – разрешение споров о грамотности комплексных работ при демонтаже здания, ремонте или возведении.
Для проведения подобных исследований необходимо точное знание норм и законов, принципов и дополнительных аспектов строительства. В роли экспертов выступают специалисты в разных областях. Их задача – провести вариативные анализы, исследования с целью выявления возможных нарушений и их фиксации в отчётах. Говоря проще, проверяется соответствие здания законодательным нормам, требованиям и стандартам.
Когда проводится строительная экспертиза? На любом этапе строительной кампании:
- при формировании проектной документации;
- непосредственно в процессе возведения здания;
- как финальный этап после завершения постройки.
Экспертиза может быть двух видов:
- судебная – при возникновении между клиентом и застройщиком определённых споров;
- внесудебная – проводимая в добровольном порядке.
Специалисты из организации, которая проводит техническую оценку объекта, заявляют о его технических характеристиках, а также рассматривают экономическую составляющую.
Строительная экспертиза: роль, цели
Обязательна ли строительная экспертиза? Ответ положителен, ведь с её помощью можно эффективно контролировать ремонт, строительную кампанию, будучи уверенным в соответствии выполняемых работ принятым стандартам и нормам закона. Рассмотрим детальнее перечень важнейших целей экспертизы:
- выявление вероятных махинаций с бюджетом, выделенным на возведение здания путём расчёта стоимости работ;
- выявление дефектов на этапе проектирования сооружений, несоответствий зданий требованиям ГОСТов и СНиПов;
- оценка строительных работ по их завершению в соответствии с установленными требованиями ГОСТов и СНиПов;
- финальное сравнение стартового проекта и соответствия строительных работ;
- рассмотрение используемых стройматериалов в плане их качества и соответствия заявленной стоимости;
- исследование влияния строительных работ на окружающие здания или же, наоборот – изучение вероятного воздействия объектов на здание, находящееся в процессе постройки;
- выявление степени износа;
- оценка повреждений, возникших вследствие стихийных бедствий;
- изучение состояния несущих конструкций, выявление деформаций, степени их серьёзности, что может влиять на эксплуатационные характеристики здания;
- оценка состояния несущих элементов здания при перепланировке;
- выявление причин существующих дефектов;
- решение судебных споров о соответствии стоимости недвижимости заявленной цене, качестве строительства.
Задачи экспертизы
Тип строительной экспертизы определяет заказчик, доступна процедура выборочная или комплексная. Какие задачи решает процедура? Они неразрывно связаны с заданными целями. Экспертиза необходима для следующих действий:
- эффективное наблюдение и оценка безопасности возведённых сооружений, принятие решения о необходимости проведения капитального ремонта объектов;
- применение методов неразрушающего контроля с целью изучения качества элементов здания – фасада, фундамента, кровли, перекрытий;
- выявление причин и факторов, вызвавших аварийное состояние сооружения;
- независимая экспертная оценка стоимости строительного объекта;
- оценка на соответствие нормативам пожарной безопасности;
- оценка сметы с точки зрения её экономической выгоды;
- грамотный и скрупулёзный расчёт бюджета, необходимого на проведение строительной кампании;
- проверка документации технического характера;
- обследования сооружения телевизорными методами с целью поиска возможных утечек;
- оценка проведённого ремонта;
- исследование экономической выгоды постройки объекта на конкретном участке, эффективности применения определённых технологий, материалов.
Получается, что строительная экспертиза независимого порядка – важнейший элемент, обеспечивающий безопасность проводимых работ. Это инструмент контроля, способного решить целый спектр задач в зависимости от характеристик и потребностей исследуемого объекта. Такой инструмент, как строительная экспертиза, может применяться по отношению к уже готовым или находящимся в процессе строительства складам, домам, тоннелям, коммуникациям, земельным участкам, предварительной проектной документации.
Потребность в независимой экспертизе
Возникает вопрос: кому и когда требуется проведение экспертизы независимого порядка? Оценка специалистов может потребоваться как организации, так и физическому лицу. Есть перечень ситуаций, когда строительная экспертиза необходима. Рассмотрим их детальнее.
- Предположим, что заказчик недоволен работой подрядчика и хочет выдвинуть ему претензии относительно используемых материалов, их стоимости, качества проводимых работ. Определённые споры также могут возникать между коммунальными службами, представителями муниципалитета, жильцами дома.
- Для оценки сформированной подрядчиком сметы в случае подозрения на превышение заложенного бюджета. Если есть подозрение в переплате крупных сумм экономически выгоднее начать строительную экспертизу. Это поможет своевременно выявить хищение средств.
- Достаточно распространённое явление, когда заявленные в смете работы не выполняются или их качество не соответствует установленному. Как вариант – подрядчик может использовать дешёвые материалы как аналог более дорогих и качественных. В таком случае независимая строительная экспертиза позволит выявить этап работ, на котором произошло хищение.
- При возникновении внештатных ситуаций, вроде пожаров, аварий техногенного характера, землетрясений. Независимая строительная экспертиза в таком случае проводится для оценки ущерба.
- Приобретение недвижимости на первичном рынке, в новостройке. Роль экспертизы в данном случае – проверка соответствия документации и реального состояния объекта, его готовности к эксплуатации.
- Как превентивная мера перед приобретением земельных участков, квартир на этапе купли-продажи, инвестированием, страхованием – для выявления реальной стоимости.
- Для узаконивания строения, возведённого самовольно.
- При подготовке к капитальному ремонту или возведению объекта.
- Для объяснения причинно-следственных связей между нарушениями при проведении строительной кампании и выявленными дефектами объекта.
В некоторых случаях строительная экспертиза является итогом судебного решения.
Как проводят экспертизу?
Строительная экспертиза может быть проведена только перечнем компаний, имеющих на это разрешение. Она осуществляется опытными специалистами с соответствующим образованием, прошедшими росаккредитацию. Предваряет строительную экспертизу заключение договора, где прописаны тонкости оценки, включая:
- стоимость экспертизы;
- порядок проведения;
- права сторон и их обязанности;
- сроки проведения.
Цена экспертизы прямопропорциональна сложности работ и необходимого перечня исследований. Рассмотрим детальнее этапы проведения процедуры.
В какой срок будет проведена независимая строительная экспертиза? Этот момент регламентируется СНиПами – так же, как и формат предоставленного отчёта. Для проведения качественной экспертной оценки применяется перечень средств, включая:
- инновационное 3D моделирование;
- перечень лабораторных анализов;
- физические испытания, измерения и т.д.
Наиболее часто применяются следующие технологии:
- замеры и визуальный осмотр здания;
- рассмотрение документации для оценки её соответствия нормам;
- оценка с применением методов неразрушающего контроля (обследование проводится с помощью ультразвука, тепловизора, специальных проникающих составов);
- исследование геологического характера на предмет строения грунта, глубины залегания грунтовых вод;
- исследование образцов бетона, кирпича, древесины;
- проведение полевых испытаний механического характера;
- выявление трещин в здании с помощью специальных маяков.
По итогам проведения строительной экспертизы предоставляется детальный отчёт – там прописан перечень проведённых исследований с объяснением результатов, необходимыми расчётами, чертежами, фотоотчётом. Наиболее важен для заказчика вывод, где прописаны замеченные в ходе экспертизы нарушения, а также даны рекомендации для их устранения. В результате проведения оценки может оказаться, что строительный объект не может быть введён в эксплуатацию, что влечет за собой судебные тяжбы.
Экспертиза позволяет мониторить процедуру строительства на всех этапах, держать под контролем действия подрядчика, удостовериться в безопасности объекта.